內房股近期走勢堅挺，帶挈其衍生產業物管板塊回勇，例如碧桂園服務（6098）股價就見近一年新高。早前中國物業管理協會發布了《2019物業服務企業上市公司測評研究報告》，並根據各項核心測評指標（包括收入、在管面積、淨利潤、總資產及毛利等）評分整理出榜單，排名首6名公司分別如下：
三甲是市值過百億的綠城服務（2869）、碧桂園服務（6098）及中海物業（2669）並不感意外，但值得留意的是排名第四、市值61億港元的彩生活（1778）。若比較市值相約的雅生活（3319）及新城悅（1755），彩生活的PE及PB分別只有10.7倍及1.71倍，折讓明顯，而息率則達3.89%，遠超行業平均水平，估值甚為吸引。
打造「物管+互聯網」生態圈
管理項目遍布中國268個城市、為2,709個社區提供服務的彩生活，去年合約總建築面積擴張至5.53億平方米。但彩生活並非單純提供物管服務的公司，還包括社區互聯網平台的增值服務，使用戶規模突破合約管面積的限制。通過平台輸出擴張，其合作及聯盟建築面積亦達到5.68億平方米，同比增長22.5%，加之上述的合約管理總建築面積，旗下「彩之雲」的平台服務面積總量已達到11.22億平方米。
彩生活去年收入36.1億元（人民幣．下同），純利5.18億元，按年增幅分別達47.7%及121.9%，且經營活動現金流達到5.25億元，造出利潤規模與利潤質量的雙提升。雖然物管服務仍是第一收入來源，但毛利大增72.2%至3.9億元、毛利率上升13.7%加至95.7%的增值服務更是值得關注，尤其是當中的「彩惠人生」平台。
低成本獲客，遠勝京東阿里
2018年初，彩生活推出連結業主及商家的「彩惠人生」平台，將新零售模式與繳納物業管理費的場景結合，通過在平台上直售商品或服務，業主不但可以優惠價錢購入產品或服務，同時更可獲得相應額度的物業費減免；另一方面，商家可直面住戶這龐大消費群，大大節省了營銷費用，並透過社區前置倉的設置節省物流等配送成本；而彩生活亦會從中收取平台服務費及佣金，作出了「物業+商家+業主」的三方共贏。
「彩惠人生」推出後迅速獲得業主支持，且成功將流量變現，去年成交訂單總數為182萬單，共計為業主減免物業費用逾4,127萬元，惠及2,500多個社區的超過35萬個家庭。與此同時，亦吸引了京東商城、光彩國際等內地大型平台先後入駐，讓多方平台全面打通，長遠勢成集團盈利增長的主要動力。
最大亮點是，參考光大證券的研究報告，2018年內地社交電商的平均活躍客戶獲客成本，京東及阿里巴巴分別需要花1,503元及306元，才可獲得一個活躍客戶；而根據彩生活的年報，旗下平台的獲客成本僅5.71元，便宜程度遠勝兩大巨頭，可見彩生活善用其住戶資源，把握社區流量入口，在平台以低成本獲客的戰略相當成功。
股價走勢亦甚強勁，由6月中旬起股價一連升穿10、20、50及100天MA，創近一個月高位，配合成交量持續增加，一個月目標有望重回$6，跌穿$5止蝕。