去年一手市場在凱匯的加持下，總算有個美好完結。踏入新一年，新盤市場有多個項目如箭在弦，特別是市建局有份參與的3個項目，有機會於短期內推出，分別是位於土瓜灣的Downtown 38、瑧尚，以及首個港人首置上車盤「煥然懿居」，亦將加入戰圈。有分析認為，市建局仍會採用凱匯的方程式，首批單位會以貼市價推售，應可引發市場購買力。換言之，在土瓜灣即將會上演新一輪新盤戰。
踏入2019年，新盤市場正蓄勢待發，特別是市建局旗下的項目，去年底其與信和置業（00083）等財團合作發展的觀塘凱匯，逆市熱賣，短短半個多月，火速沽出近1,400伙，套現逾168億元。在2018年的最後一日，又公布了位於土瓜灣馬頭圍道、由市建局推出的首個港人首置上車盤「煥然懿居」的銷售詳情。
據了解，煥然懿居將以首置盤方式出售450個單位，項目有八成屬於開放式及1房單位，將以市價六二折發售，售價介乎314.2萬至660.5萬元，呎價為11,692至13,969元。換言之，入場門檻為314萬的261呎開放式單位。市建局指出，會為買家提供優惠按揭，透過香港按揭證券公司給予最高九成按揭。
事實上，區內除了煥然懿居外，在土瓜灣區內，市建局同時有另外2個項目正部署推出，包括與新世界發展（00017）合作的九龍城道瑧尚，以及與新鴻基地產（00016）合作的土瓜灣北帝街Downtown 38。換言之，此區正蘊釀新一輪的新盤戰。
Downtown 38隨時起動
觀乎在去年12月，新地副董事總經理雷霆曾指出，正部署於聖誕節前後推售項目，又指會在短期內上載樓書，可是至今仍未有進一步行動。目前，Downtown 38已獲得批預售樓花同意書，其實發展商是可隨時起動。
雷霆稱，對於信置的凱匯低呎價開售，他指「行家有相當經驗，貼市開價不出奇」，又謂項目也會保持集團一貫貼市價開售的策略，更預告「項目一定有單位售價是低於600萬元」。
資料顯示，Downtown 38共提供228伙，主打1房戶，共涉及156伙，另設有少量特色單位。項目6至27樓標準戶分布圖為1層11伙，設3部電梯，新地代理助理總經理唐錦江形容，絕非納米樓或劏房奇則。每層設有8伙1房戶，實用面積約由300至309方呎，另每層設有3伙2房戶，實用面積約377至414方呎，分布A、C及H室，強調屬明廁設計。標準戶全部採用開放式廚房設計，項目預計於2020年3月落成，樓花期長約15個月。
至於新世界的瑧尚，正待批預售樓花同意書，新世界營業及市務總經理黃浩賢表示，項目如獲批發預售批文，會於短期內開展宣傳推廣，極有機會成為新世界明年頭炮開售全新盤。發展商強調，集團對市區中小型單位的承接力極具信心，會以貼市價推售瑧尚。
瑧尚料貼市價售
項目涉及294伙，主要亦是提供1至2房單位，當中主打1房戶，佔全盤逾80%，新世界早前指出，項目有逾七成單位向東南，故料部分中高層單位可俯瞰啟德新發展區及維港景致，另項目基座另設逾2萬方呎商業樓面。翻查資料，新世界是於2016年初奪得此發展項目的發展權，項目佔地約14,897方呎，可建住宅樓面約11.17萬方呎，市建局規定單位最細面積不可小於260方呎。
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，凱匯熱賣反映樓市即使遭遇冷鋒，但只要新盤首批開價稍為低水，即可引發市場的購買力，而早前多個新盤銷情未如理想，亦因相關樓盤在市況轉淡時，仍以進取價開盤有關。
他估計，面對幾個項目或在短時間內推售，估計市建局會沿用凱匯的成功方程式，稍後推出的Downtown 38、瑧尚，首批售價會較為保守，冀吸引市場注意。但由於這3個土瓜灣新盤的規模都較凱匯細，相信市建局和發展商較傾向「慢慢賣」。
另外，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計，若發展商肯繼續以低於市價開盤，1月份一手可達2,000宗，按月升10%，形成價跌量升，出現一手市場小陽春局面。他又認為，政府放風不會減辣下，樓價仍存在下調壓力，加上中美90天休戰期將於農曆新年期間屆滿，預計第一季二手樓價續跌5%。