新春拜年，親友間話題除生活瑣事，大家最感興趣的便是投資。其中應否於現水平買樓，討論更是激烈。
過去近十年，有兩項資產已到了「升到你唔信，再升到你迷信」的階段，一是美股，一是本港樓價。雖然兩者分屬不同的資產類別，但仍有不少共通點：多年來持續創出新高、現處有紀錄來最高水平及估值昂貴等等。期間，誤以為美股走勢難以持續的人有不少；但從購買力(或收入)角度分析，推斷香港樓價太貴並將下跌的專家卻更多。事實證明，大部份預測也錯了。
本地樓價出現的超級牛市，原因可歸納為四個因素 : 供應大不如前，令供不應問題非常嚴重；本地經濟穩健，居民收入增加；利息因聯繫匯率機制跟隨美國的關係，故長期處極低水平；及國內龐大資金投資外地，並首選投資香港。因此，現計劃想入市的投資者，必需留意上述各項會否在一兩年內逆轉。
首先，住宅供應有所增加。以今年為例，預計私人住宅落成量約22,500個，除是十四年來最多，亦是十四年內首次升逾兩萬個。但即使未來五年，平均每年落成量達兩萬，未顯著高於需求，尤其考慮到更多國內人口移居香港工作。
收入方面，本地GDP增長在加快，零售好轉，失業率更只有2.8%，反映居民收入不俗，供款能力強；此外，人民幣兌美元匯價回穩下，中央較不擔心資金外流失控，故未來資金南下的勢頭應難以改變，問題是投資入房地產還是股市。
較難判斷的是加息的影響。儘管利息上升會增加供樓負擔，從而減低買家的購買力，且投資者面對的資金成本亦上升。但過去加息時，樓價不一定是下降的(見圖)，原因是加息一般是經濟增長加快的副產品，2003年兩次的反彈便是例子。相反，94年及99年加息而樓價跌，是經濟衰退的結果。故投資者要了解的是，過去數年的升市，是否已透支了投資者對未來低息及經濟增長的預期。而筆者認為答案是肯定的。
儘管美股牛市已開始被市場懷疑，但根據以上各項數據顯示：加息跟經濟增長的影響抵銷，供應中性但南下資金仍充裕，故2018樓價預測仍是易升難跌，估值再上漲5%至10%的機會不低。
撰文：梁鈞宇（中原資產管理執行董事）