2019年伊始，一手新盤市場十分熱鬧，各大發展商積極搶攻推盤，在眾多競爭下，為增加項目吸引力，近期推盤的發展商都寧願低開，以量先行。如屯門THE CARMEL首張價單最低呎價不足1萬元，希望藉此吸引更多購買力。有業界人士認為，因觀塘新盤低價推策略奏效，加上今年新盤供應不缺，潛在一手私宅供應逾3萬伙，有見及此，預料發展商今年會沿用此賣樓方程式，先以吸引價推盤、後再求價。
才剛踏入2019年，新盤市場就十分熱鬧，各路新盤可謂魚貫登場，想必是想延續觀塘凱匯熱賣的勢頭。先是中國海外（00688）旗下的大埔天鑽於1月3日公布首張價單後，1月12日開售486伙，為今年新盤戰揭開序幕。在天鑽努力收票之際，其他發展商亦加快步伐。
新鴻基地產（00016）的土瓜灣單幢新盤Downtown 38於1月4日上載樓書，新地副董事總經理雷霆透露，首批推出不少於50伙，當中部分售價會低於600萬元，買家可承造八成按揭，項目擬農曆新年前發售。與此同時，永泰地產（00369）旗下屯門THE CARMEL於週一上載樓書後，翌日便閃電開放示範單位及開價，似乎亦想以快打慢，趕快搶佔市場購買力。
THE CARMEL首張價單共50伙，雖然發展商沒有提供任何折扣優惠，但價單定價則是介乎343.1萬至885.5萬元，呎價由9,488至13,140元，當中呎價低於1萬元的單位共有11個，至於樓價低過400萬元則有5伙，最平呎價不足1萬元，一反永泰高開的常態。
屯門區戰雲密布
永泰執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，項目呎價低見9,488元，形容為「重返2015年」價錢，並較近期同區一個新盤開價有三至四成折讓，又指今次開價屬「山城心動價」，相信可以吸引上車及換樓客。然而，同區而言，屯門區過去數年不少項目呎價均是約1萬元左右，如去年9月萬科上源首批折實最低9,878元，折實平均價約1.1萬元，如今THE CARMEL只是略低該盤；同區的會德豐（00020）NAPA於2016年10月時，最低折實呎價為9,563起；屯門豐連於2016年7月的首批折實呎價更低見7,713元，折實平均呎價8,826元。
面對競爭對手正面出擊，同區的上源亦隨即出招反擊，項目上載全新銷售安排推售涉及235伙，其中全新的150伙於本週六至2020年1月以每日招標及截標形式出售，另85伙於週日一般公開發售。同時又更新價單，部分單位加價約1%，以及新增代繳印花稅的付款方法，最高為樓價的15%，換言之即變相減價，實報實銷。若買家購買2伙，其中1伙更可慳15%的稅項，另發展商將首期付款由120日延長至180日。
其實隨著去年12月份觀塘凱匯以低市價推盤，隨即震撼市場，單月內項目已沽逾1,400伙，套現逾174億元，可見新盤低價策略奏效。今次除THE CARMEL低開外，天鑽首批單位亦是以貼市價開盤，首批折實呎價介乎10,688至13,864元，若對比大埔墟火車站一帶的20多年樓齡的二手屋苑，如新達廣場最近一宗成交，2房465呎的單位成交價亦要600萬元，反觀天鑽最平的2房單位，最平只需538.8萬元便可入場，有一定吸引力。
翻查資料，中海外於2016年投得大埔地皮，當時樓面地價低見約1,850元，較當時市場估值下限低逾四成，故此發展商大有條件低開，加上觀塘新盤低價推策略亦奏效，所以中海外趁樓市未再有壞消息時，仿傚其他發展商以低價推搶購買力也不足為奇。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，料發展商今年會沿用此賣樓方程式，採「價跌量升」的策略，先以吸引價推盤、後再求價。
逾百新盤待出籠
另利嘉閣地產研究部主管陳海潮預測，今年全港將約有107個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共提供約30,112伙，為連續6年超過3萬伙水平，估計較貼近實際的推盤量約為1.8萬伙。據利嘉閣地產研究部資料，新界區仍是新盤的供應重鎮，共涉46個項目，單位總數達17,681伙，佔2019年整體供應約59%，尤以西貢、大埔及屯門區佔最多，3區合計已有13,440伙，佔全港比例近45%。
當中西貢區主要是受惠全港最大供應庫將軍澳日出康城，區內共3期4個項目，涉及3,712伙。今年料將有2個全新盤短兵相接，分別是會德豐日出康城7期（1,120伙）及長實（01113）日出康城8期（1,422伙），前者正待批預售，後者亦估計短期內申請預售。連同區內另一大型石角路項目的1,518伙等，整個西貢有多達11個項目，合共提供5,319伙新盤單位，成為全港潛在供應最多的分區。
大埔區今年亦有4個項目有機會應市，焦點項目之一的天鑽，已正式推盤，另一焦點億京的海日灣2期（1,408伙），連同2個規模相對較小的白石角項目，整個大埔區有4,279伙潛在新盤，為第2最多的分區。至於屯門區年內亦有9個項目可推出，共計有3,842伙，值得一提的是，恒地系內香港小輪及帝國集團合作發展的掃管笏青山灣項目為區內有今年最大的單一項目，共涉1,630伙，相信發展商稍後將公布分期發展的詳情。
若從發展商層面統計，恒地系內以12個項目及合計4,900個單位，成為2019年項目及單位伙數供應量雙料冠軍，取代去年一哥新地的皇者之位。新地今年料會推出8個項目，涉及2,940伙，成為供應伙數第二多的發展商。長實及億京則分別以2,479伙及2,248伙排在第三及第四位。
準買家入市審慎
利嘉閣陳海潮指出，在樓市走下坡的形勢下，準買家入市亦極為審慎，吸納量與發展商定價有莫大關係，在新盤供應不缺下，倘若發展商不採取低價開售的策略，恐怕難吸引買家積極進場。
再者，一手空置稅即將推出，發展商持貨成本將會大增。在市旺時，樓價不斷升，就算有空置稅，只要樓價升幅大於空置稅的成本，發展商便有誘因囤貨。可是，現時樓市踏入調整週期，若再繼續積存大量餘貨，不但要面對樓價下跌，還要承擔持貨成本，發展商亦難再歎慢板賣樓，又或要再增優惠及低價賣樓散貨，預計這也是今年一手市場的主旋律。