大市氣氛轉淡，據政府的最新數據顯示，樓市進入調整期已是毋庸置疑。近期推出的新盤，銷情已減慢不少，可是近日新鴻基地產（00016）推出的石門商廈樓花W LUXE，卻是與住宅新盤的反應天壤之別，銷情非常暢旺，推售僅2週便累沽95%。此項目成績如此標青，反映不少投資者看好這個新商業區的前景。觀乎在核心商業區的呎價屢創新高下，沙田石門區商廈呎價水平，仍然落後於大市，加上在鐵路效應的扶持下，業界人士預料，該區的升值潛力不俗，可吸引愈來愈多資金流入。
近期樓市氣氛明顯轉淡，據政府最新公布的數據，私樓樓價9月份跌1.4%，跌幅為逾兩年半最大，二手市場的減價個案接踵而來，即使是新盤銷售，在過去1個月亦明顯減慢，如屯門弦海、元朗朗城滙等新盤的首輪銷售皆未能沽清，而且去貨量亦不及半，大手客亦幾乎絕跡，反映樓市正進入調整期。
不過，在兩星期前推出的新地石門商廈樓花W LUXE，銷情卻是甚為理想，發展商數度加推單位均沽清，與近日住宅新盤表現迥然不同。新地副董事總經理雷霆表示，W LUXE銷情熾熱，過去兩週累沽95%，套現約30億元。雷霆指出，項目銷情佳因樓盤設計好及推廣理想。新地代理物業投資部物業投資經理王家煦表示，項目標準分層戶已沽清，最高成交呎價約1.67萬元，而客源分布上，投資者及用家的比例相約，用家不乏專業人士、教育工作者及中小企客戶。
另一方面，王氏指出，項目現時只餘下26樓4個特色單位，以及27樓頂層連天台特色戶，頂樓特色戶意向售予大手買家，不傾向拆售，而頂層意向價1.5億元，呎價2.2萬元。她指出，餘下單位若全數售出，可望套現約2億元。有業內人士指，項目獲多位投資者垂青，料未來呎租可達28至30元。
新地賣W LUXE勁賺
W LUXE樓高22層，共提供429伙，面積約406至1,283方呎，每戶設獨立洗手間，項目於2020年第4季落成。據了解，最大手為一組買家斥約2.5億元購入2層，共約2萬方呎。資料顯示，項目26樓一單位，面積約1,481方呎，連同332方呎平台，以約2,479.1萬元易手，呎價約16,739元，為目前該項目呎價最高單位。W LUXE的地皮是新地於2015年10月以6.755億元投得，以當時新地所估計的總投資約13億元計，現時套現已帳面勁賺逾1.3倍。
事實上，隨着香港工業式微，有多個工廠區開始轉型為新興商貿區，其中沙田石門區近年更是漸漸變天，成為新一代綜合工商貿區。石門本身距離沙田市中心甚遠，以往都是工業小區，可是自2004年底馬鐵通車後，其中一個站便是「石門站」，致使區內交通網絡逐漸完善，政府亦逐步放寬對工業區的規畫限制，吸引不少發展商進駐區內發展，業主亦把握機會將工廈改裝，重建成商廈及酒店等，帶動該區就業及商業氛圍，令該區慢慢轉型。
政府先後批出區內4幅商貿用地，為提供逾160萬方呎商業樓面，批出項目已先後落成。如安群街1號及3號2幅商貿地皮，億京奪得後繼而發展成綜合寫字樓及商場的商用物業，即為京瑞廣場1及2期，總樓面接近80萬方呎。而區內首幅的商貿地亦已發展成石門滙豐大廈，亦用作為滙豐的後勤中心及數據中心等。
區內配套日漸完善
至於安平街的沙田萬怡酒店，多年前已畫入作商業用地，南豐完成補地價後已轉作酒店發展，提供約539個房間，2013年初已經開幕，與港鐵石門站亦相當接近；而酒店的MoMo Cafe，以提供多款不同國家菜式的自助餐而人氣高企。另位於安耀街2號的新都廣場，前身為工貿大廈，亦已活化成29層高商廈大樓。至於正在開售的W LUXE，相信亦因呎價仍低水，以及鄰近港鐵石門站，才會受到投資者追捧，可見區內的商業氣氛亦逐漸形成。
中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，石門商業區的發展漸見成熟，其中地標商廈京瑞廣場入伙至今約2年，呎價亦上升不少。據中原（工商舖）資料顯示，2017年首季京瑞廣場1及2期平均成交呎價約8,903元，至今年第3季該項目呎價已躍升至約13,393元，錄得五成升幅。而京瑞廣場的最高成交呎價更逾1.4萬元，為該廈1期低層雙連單位加平台，總面積約1,491方呎，成交呎價約14,084元。
此外，由工貿活化為商廈的沙田石門新都廣場，亦屢錄投資者大額成交個案。中原（工商舖）工商部副營業董事葉宇政指出，新都廣場3樓全層放售，面積約10,148方呎，意向價約8,625.8萬元，每方呎叫價約8,500元。一個月後，同一幢商廈的9樓全層連6個車位亦放售，面積約19,139方呎，業主意向售價約1.68億餘元，呎價約8,800元。對比同區商廈呎價，新都廣場的呎價亦有折讓空間。
除了商業氣氛已逐漸形成外，可留意的是，石門商貿區是由多個大型私人及公營屋苑所圍繞，私樓的如濱景花園、翠湖花園及碧濤花園，而公共屋邨的則有碩門邨，區內人口接近4.9萬。房委會亦有意於區內發展多幢公屋，涉及3,000伙，估計可容納逾1萬人口，包括賽馬會傑志中心用地有意改畫成住宅用途，提供約560伙資助出售房屋，加上附近尚有一河之隔的小瀝源區上車屋苑沙田第一城等，可望為該區帶來強勁的民生消費及商業需求，吸引零售及食肆進駐區內舖位，有利整區的發展商及商業氣氛。
沙中線料帶旺人流
再加上，沙中線預計於2019年中落成，將設站於大圍連接至紅磡段，以連接西鐵線形成「東西走廊」，可望進一步改善石門的交通配套，可望吸引更多人流。中原潘志明指出，馬鐵線大型住宅項目相繼落成，將會有大批中產人士進駐馬沙區，預料石門將為新界東「後花園」。
隨着中港經濟發展不斷融合，加上傳統商業區商廈租金及造價持續上揚，不少企業及集團都開始計畫將辦公室遷移至新界區，而沙田因交通便利，並位處深圳及本港多個商業區中間點，理所當然成為企業進駐的理想地。觀乎現時石門區商業樓面的平均呎價介乎7,000至10,000元，呎租約20至35元之間，貼近市中心水平，但仍較九龍區商廈低水，料可吸引資金流入區內物業。
潘志明認為，由於一線區如中環、金鐘一帶寫字樓放售盤源長期短缺，加上租售價持續上升，而二線區的寫字樓價格相對落後，升值潛力不俗，故吸引個別投資者轉移視線，相信未來二線區商廈會成為大趨勢，交投可望陸續增加。