本港樓價持續上升，中原城市領先指數CCL不但連升16週，更已破頂創出歷史高位，其中摩根大通預期，全年樓價漲幅約達10%。然而，該行認為政府或再「出招」壓抑樓價。面對樓價愈升愈有，財政司司長陳茂波亦「出口術」，暗示政府可能再出「辣招」。事實上，政府與其再想辦法打遏樓市，倒不如積極增加住宅及土地供應更為妥當，如在填海之餘，在中短期的供應上亦不能忽視。有分析指，發展棕地是其中一個好選擇。
在中美貿易戰催化下，環球經濟表現不穩，可是本港樓市的勢頭仍是牛氣逼人，二手市場價格持續有創新高成交，如青衣宏福花園2座中層A室單位，實用面積約712方呎，最近以1,020萬元成交，呎價約14,326元，造價不但創屋苑新高，而且呎價亦打破屋苑上月紀錄，成為全港最貴的夾屋單位。同區的翠怡花園細單位呎價亦創新高，屋苑11座高層G室，實用面積368方呎，日前以665萬元沽出，呎價達18,071元，創屋苑呎價新高。
此外，上車天堂沙田第一城亦來個全面反彈，據中原地產數據，屋苑去年11月的平均呎價跌至不足1.6萬元，更曾低見15,414元，可是5月的平均呎價又重生，高見18,720元，與去年1.88萬元呎價的歷史高位僅差80元，短短半年反彈足足有兩成，成為全港藍籌屋苑的反彈王。
值得注意的是，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL，最新報189.42點，按週升0.42%，已連升16週創新高，較去年8月歷史高位188.64點高出0.41%，今年以來已累計升8.5%。而在8大指數中，豪宅及中小型住宅齊創歷史新高，其中大型單位指數已連續兩週創新高，最新報188.65點，連升4週共4.5%，反映豪宅買家積極入市。至於上車客亦無懼貿易戰，中小型單位指數最新報189.57點，按週升0.5%，較去年7月的歷史高位189.44點高出0.07%。
住宅售價指數連漲4月
而差估署的數據亦一樣持續向上，最新4月份私人住宅售價指數，按月升幅進一步擴闊，報390.5點，升幅3.2%，連升4個月，同時更創逾6年來單月最大升幅紀錄。今年首4個月以來，樓價累積升幅已逾8.7%，若與去年同期比較，則有約3.5%的升幅。
面對樓價愈升愈有，摩根大通更預期，本港全年樓價的升可達10%。不過，該行同時預警政府或會再出招打遏樓市，更估計可能會有3招，包括加強對非香港居民置業的限制、遏抑投資需求，以及提高銀行按揭貸款風險權重。
事實上，財政司司長陳茂波近日亦「出口術」表示關注，指出市場對貿易磨擦升溫的憂慮減少，環球股市復甦，加上對美國聯儲局進一步加息的預期減退，本港樓市自今年1月起反彈，首4個月平均每月成交量顯著回升至5,400宗，樓價更連升4個月，今年4月的整體樓價已較去年12月反彈約9%，較去年7月高峰僅低1%，可是較1997年的高峰已高出1.26倍。
他認為，首季置業供款佔市民收入比重仍高達69%，明顯超出市民負擔能力，惟未來3至4年一手私宅供應量達9.3萬伙，未來5年平均每年落成量則達1.88萬伙，較過去5年每年平均落成量增加20%，政府未來會密切留意樓市。
8年「辣招」無阻升勢
觀乎政府過去亦曾推出多項抑遏樓價的措施，可是成效不大之餘，樓市更是不跌反升。政府為打遏樓市升勢，於2010年開始實施額外印花稅（SSD），其後又相繼推出措施買家印花稅（BSD），以及雙倍印花稅（DSD），再加上收緊按揭措施，辣招至今已逾8年，可是期內令二手成交持續萎縮外，樓價並沒有緩下來。
摩通認為，即使政府在2012年推出針對非香港永久居民、稅率為15%的買家印花稅，以及將購買第2個住宅單位的印花稅畫一至15%，但該行認為政府或需將印花稅顯著提高，或參考內地的限購令，透過行政措施限制非香港居民置業或限制買入第二個單位。然而，中大經濟系副教授莊太量認為，政府每次加辣後，樓價反而繼續向上，所以現時根本沒有需要再加辣。
至於摩通指的第三招，是提高銀行按揭貸款風險權重。該行指出，目前低息環境是買家繼續爭相入市的誘因，因此，香港金融管理局宜提高銀行按揭貸款風險權重，意味將會增加銀行承做按揭的成本，甚至可能間接刺激銀行上調按揭利率。有資深零售銀行家認為，金管局難再收緊按揭成數，否則會令上車買家因首期不足，「愈買愈細」的情況將進一步惡化。
回看政府過去對樓市的干預，加稅及收緊按揭確是令成交量減慢下來，資料顯示，2010年的二手住宅成交量達12萬宗，可是自辣推出後，2011年的成交迅即跌至7.5萬宗水平，去年更只得4萬多宗。樓市炒風似乎停頓，卻造成二手供應及交投萎縮，但期內樓價則是愈升愈有。據中原城市領先指數CCL數據，8年來樓價不跌反升，其中以2012年至2013年、2014年至2015年，以及2017年至今的升勢最為凌厲。
治標不治本難解困
在政府出招的2010年，當年年初的CCL為74.07點，至SSD生效當天的11月20日則是88.24點，11個月便急升19.2%。在SSD實施後的數年，每年樓價均錄得升幅。至今，CCL已升至189.42點，換言之，在這8年時間，樓價已累升114.7%。由此可見，政府與其再想扭盡六壬出辣招打壓樓市，倒不如積極增加住宅供應，更為合適。
可是，政府卻在此時減少私樓住宅供應，正因為運房局把未來10年房屋供應目標由46萬伙降至45萬伙，又將公私營房屋由六四比調整至七三比，令未來10年每年私樓供應從1.8萬個單位下調至1.35萬個，減幅近兩成，才令樓價提早完成調整掉頭回升。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，早年政府土地供應多，短期內仍屬發展商推盤高峰期，惟政府更改公私營房屋土地比例，隨土地供應陸續減少，將影響私樓供應量，目前已經是高位水平，長遠而言，政府難以再提高供應量，料兩年後未來潛在私樓供應量有機會跌穿9萬伙。
事實上，土地供應專責小組於去年12月向政府提交報告，認為政府《香港2030+：跨越2030年的規畫遠景與策略》研究所提出，本港長遠欠缺1,200公頃土地的估算是過於保守，預計實際土地短缺數字遠高於1,200公頃。為解決土地問題，除填海外，不少市場人士認為，發展棕地是可行辦法之一。因為目前由私人持有、位於新界的棕地高達1,300公頃，各大型私人發展商相信擁有不少於1,000公頃的新界農地，可用來發展住宅。團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺認為，若能盡快發展棕地，則可在短中期填缺口，保增長。