啟德地王誕生後，市場氣氛更為熾熱，目前600萬元在私樓市場，僅足夠買入納米樓，資金緊絀的買家唯有轉投公屋市場，推動今年來公屋樓價屢創新高，幾乎每月都有公屋王誕生，新近黃大仙下邨造價直撲600萬元，登上全港最貴公屋王。業內人士坦言，首置客對高成數按揭的需求殷切，不惜盲目高追入市。
啟德地王的威力逐漸滲入公屋市場，驚人成交更是一浪接一浪，據土地註冊處資料顯示，黃大仙的黃大仙下邨龍豐樓中層21室，實用面積441方呎，最近以595萬元連地價售出，實用呎價13,492元。此單位樓價打破了深水埗李鄭屋邨中層494方呎單位於4月份創下的538萬元的紀錄，成為本港史上最貴的公屋王。
翻查資料，今年3月的紀錄，黃大仙下村的樓價為480萬元，單位面積494方呎，而是次公屋王的面積更細，樓價竟高出115萬元，貴了足足24%。富誠地產營業董事林栢榮表示，上址新晉公屋王享開揚市景，可間3間房，因同邨已補地價的放盤只此一伙，新買家為購心頭好自住，唯有追價入市。原業主2010年3月以已補地價158萬元入市，逾8年帳面升值437萬元，升幅約2.8倍。
事實上，600萬元這個關口對於資金緊絀的上車客尤其重要，皆因造價低於600萬元，買家仍可承造最高樓價八成按揭，意味該買家支付的首期僅119萬元。若然單位樓價突破至601萬元，按揭成交便大幅降至樓價六成，那麼買家要承擔的首期金額便大幅增至240.4萬元，差距高達121.4萬元。
樓價不斷飆升，600萬僅足夠買入私樓新盤的納米樓。觀乎以相若的金額，在私樓二手市場亦難覓同樣大小的單位，日前牛頭角淘大花園M座高層04室，實用322方呎，屬1房間隔，以583.8萬元成交，折合呎價逾1.8萬元。故此，公屋市場除吸引上車客外，公屋大單位同時引換樓客入市，支持樓價即將升破600萬元關口。
因連補地價公屋物業可自由轉讓，近年成為上車恩物，當中樓價300萬元以下，可承造九成按揭的公屋迷你戶，最受首置客追捧。其中青衣長安邨面積150方呎單位，日前以280萬元沽，呎價18,667元創全港新高。
業內人士表示，上車客首期資金有限，惟憂慮遲買難上車，為盡快圓置業夢，不惜高追樓價600萬元以下單位，促使納米樓早前輪流爆升，升浪更蔓延至公屋市場，然而，當公屋造價突破600萬元後，他相信市場承接力將會減弱。