《資本壹週》696期 (2019年3月14日)
1．公屋與綠置居本是同根生，面積須具兼容性，不存在「劏房化」。
2．公營房屋建成量到2022/23年度將大幅下跌，隨時出現「斷崖」。
3．要「封頂」的，其實應該是出租公屋，因為此制度正在「創貧」。
綠置居豈需「封頂」？
房委會公布新一期「綠置居」項目，分別位於柴灣道及青衣青鴻路，前者提供八百二十八個單位，是二○一四年復售居屋後首個港島區資助出售房屋，後者提供二千八百六十八個單位，兩者合共提供近三千七百個單位，是推出綠置居以來最多的一次。然而，今次推售卻帶出了三個問題。
第一，面積。兩個項目最細單位只得一百五十二方呎，被批評資助房屋亦「劏房化」。房委會資助房屋小組主席黃遠輝解釋，綠置居是從出租公屋抽出出售，因此其面積有規範，須兼容，就算市場需求改變，亦可回撥作為出租公屋。
事實上，現時公屋單位共有四種標準，以「室內樓面面積」計算，分別為一至二人單位約一百五十一方呎、二至三人約二百二十六方呎、三至四人約三百三十七方呎，以及四至五人約三百七十七方呎。而過去兩期綠置居，即新蒲崗景泰苑及長沙灣麗翠苑，最細「室內樓面面積」分別是一百五十一及一百五十三方呎，樓書列出的則是「實用面積」，分別為一百九十二與一百八十四方呎。因此，以上解釋尚算合理。
第二，供應不足。新一期「綠置居」兩個項目分別在二○二二年第四季及二○二三年第三季才落成，反映房委會手頭上「新盤」已經所餘無幾，所以才需要將遠期樓花拿出來賣。
其實，居屋亦有此情況。將於五月推出的「居屋二○一九」，共有六個屋苑，包括何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、葵涌尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑，以及沙田旭禾苑，合共提供近四千九百個單位。而房委會資助房屋小組委員尹兆堅坦言，新一期居屋有機會是「最後小陽春」，因為居屋建屋量將於二○二二至二三年開始回落，低於《長遠房屋策略》的數量。
事實上，根據運房局資料，二○一八至一九年度公營房屋建成量預計有二萬七千一百伙（二萬○五百伙公屋／綠置居加六千六百伙資助房屋），往後三個年度已回落到約二萬伙（（一萬四千八百加六千）、（一萬一千三百加六千八百）、（一萬四千七百加五千四百）），而到二○二二至二三年度，更會大幅下跌至一萬四千四百伙（一萬二千九百加一千五百）。
然而，在供應隨時出現「斷崖」下，黃遠輝卻建議將綠置居比例「封頂」，譬如將每年可編配的公屋數目，最多撥出兩成作為綠置居出售。本刊一直指出，要「封頂」的，應該是出租公屋，因為此制度正在「創貧」，相反政府應該「創富」，其中一個方法就是協助市民置業，而綠置居正是置業階梯的開端。
且看上期綠置居麗翠苑，收到超過四萬份申請，以黃遠輝所說，每年新建公屋二萬個計算，兩成撥作綠置居，即只得四千個單位，豈非十年才能消化該批購買力？先將公屋「封頂」，協助合資格者先行上車，豈非更好？
說到最尾，到頭來還不是政府土地供應不足，若不從源頭去解決問題，遲四、五年豈止公營房屋供應出現斷崖，私人住宅亦會如是，就連商業項目都是如此，窒礙經濟發展便大鑊矣。
【由於吳老闆事忙，今期由劉若文代筆。】
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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