《資本壹週》664期 (2018年8月2日)
空置稅增豪宅供應 轉用途商用地更值錢
．對應空置稅，一是延遲入伙期，二是轉售為租，三是加快推售。
．建居屋，一錯暴殄天物，二錯慷納稅人的慨，三錯患寡患不均。
．啟德發展區內，6幅酒店用地減到4幅已不妥，現再轉起公屋。
特首林鄭月娥在七．一回歸紀念日前宣布六項新房策，至今滿月，暫時只見住宅成交大跌，但樓價仍節節向上；本欄認為，受較大影響的，將會是洋房及特色單位，未來12個月供應可能達到以前的兩倍。
根據中原地產統計，7月份十大屋苑只錄得130宗成交，按月大跌39.3%，創下一年新低，僅高於去年7月的118宗。樓價方面，中原城市領先指數CCL最新報187.76點，按週升0.24%；大型屋苑領先指數CCL Mass按週亦升0.28%，報190.73點，雙雙創出歷史新高。不過，只得CCL（中小型單位）重返自己的歷史高位，至188.47點；CCL（大型單位）卻回落0.01%，報184.04點。
事實上，本欄認為，「娥六招」影響最大的，是「豪宅」市場，當中包括洋房及特色單位。因為港府將會開徵空置稅，向所有獲批入伙紙12個月的未售出或未租出的一手住宅單位，徵收空置稅，稅率相當於有關單位應課差餉租值200%或兩年租金，約等如物業售價的5%。5%樓價，對物以罕為貴的港島區，可能不算太多，但對於供應相對充裕的新界區，則相當厲害。
三招對應空置稅
發展商的對應招數，一是延遲入伙期，二是轉賣為租。且看新地（00016）已表示，打算將旗下北角新盤海璇第6座140個單位，相當於整個項目的20%單位，以服務式住宅形式出租。此招本來是太古地產（01972）最拿手，留下值錢單位長線出租，慢慢才善價而沽，後來新地學到十足十，甚至青出於藍。
最後一著，就是加快推售，尤其是位處供應較多的新界區。根據仲量聯行統計，未來30個月，將有1,400個豪宅單位落成，其中位於新界區的，便佔了多達54%，包括多個沙田區新盤，例如新地的馬鞍山「雲海」及百利保（00617）與富豪酒店（00078）的九肚「富豪．山」。
粗略估算，芸芸發展商中，新地的「存貨」最多，除了元朗Grand YOHO，還有與港鐵（00066）合作的匯璽II，就連九龍站的天璽，即使已入伙多年，仍有不少單位未賣。此外，南豐亦有不少，譬如連環創出新高成交價紀錄的Mount Nicholson，也未賣晒。因此可以預期，未來12個月的豪宅供應，分分鐘有以前兩倍的量。
資助房屋錯上錯
「娥六招」當中，值得一鬧再鬧的，是資助出售房屋的定價，與私樓市場脫鈎，由七折變五二折，絕對是一錯再錯三錯。首先，以香港寶貴的土地資源，將貨就價興建次等樓，暴殄天物，摧毀價值，已經是錯。
這還不特止，以五二折出售，即是比市價便宜了48%，而這48%根本是全港所有納稅人的錢！特首如今當這些錢不是錢，簡直是在慷納稅人的慨，為自己買選票！最新一期居屋單位涉及逾4,000個單位，估計因此少收40億元，計及未來出售的資助房屋，少收的錢肯定超過100億元，究竟特首有沒有如此大的權力？
更離譜者，是此等資助出售房屋，既患寡亦患不均——根據房委會的估計，最新一期居屋10月重新接受申請時，超額認購將達到50至60倍，達到20萬份，即是合資格申請者全港多達20萬個家庭，但每年居屋供應卻不足1萬，這是患寡；最慘是入了表申請也並非人人有份，而是需要抽籤！為甚麼要抽籤？為甚麼不是排隊，像公屋般有輪候冊，起碼知道條龍還有幾長，並非像六合彩攪珠般等中獎？這豈不是助長僥倖心理？
商業物業更攞命
特首與其搞這搞那，不如正正經經增加土地供應；當中，就算是最快的農地轉用途，都要審批，審批都要時間，批出後也要時間發展，大規模者隨時要十年八載，且看新地西貢十四鄉項目，便要長達十年。
值得注意的是，住宅尚算容易搞，商業用地更加命。無論寫字樓，抑或商場，以至酒店，統統不夠用。因此，當前年規畫署公布，將啟德發展區內本來6幅酒店用地，減到4幅，減少約1,000個房間，改為住宅用途，本欄已經覺得不妥，豈料「娥六招」再宣布，將9幅私人住宅地皮改作興建公營房屋，包括公屋、綠置居、居屋或首置盤，當中就有3幅位於啟德。
其實，現時所謂的工業地，都完全「唔價」。且看億京近日以7.33億元投得的安樂村工業地，以可建樓面20.3萬方呎計算，每方呎樓面地價只需3,617元，雖然成為全港歷來最貴工業地，但如今香港哪裏有工業樓？大部分都改為商業用途了。商業物業有價，難怪長實（01113）宣布，落實中環和記大廈重建計畫；重建之後，樓面49萬方呎，還有185個車位，以每方呎樓面7萬元計，全幢估值約350億元，即使以10萬元一方呎計，也只是500億元，如此計落，豈及去年一鋪過以402億元出售中環中心75%業權和味？
港府缺地的底牌讓人睇通了，本地樓價只會繼續向上。
南華證券錢莊
受到貿易戰影響，港股本週三（8月1日）又一次高開低收，上攻無果，退守支持。其實，相對內地A股，港股表現並不算弱，只算是靜，最少28,000點幾次失守都能重上。
恒指週三跌242點至28,340點收市，成交額907.6億元，全日高低位相差553點，藍籌股僅8隻上升，2隻平收，即其他40隻全線向下，個別工業及機械股獲支持，當中，聯想集團（00992）逆市升0.07元，至4.42元收市。此股自7月11 日當月低位3.85元累升至今，升幅已達14.81%，相對同期恒指變幅僅約0.1%，呈現強勢。
其實公司近年在業務策略上確實作了不少轉變，例如發展電競電腦，更成立獨立品牌「Legion」，單價賣得更貴，利潤率更高。2016年底，董事長楊元慶宣布的智慧化變革「三波戰略」，即是推動個人電腦智能化，同時培養資料中心業務和移動業務兩大未來核心競爭力，三合一的布局，將本來的低端業務轉營至高端，成功之後價值便得以重估。集團去年第4季收入106億美元，按年升11%，季度虧轉盈，賺3,300萬美元。因此，投資組合將之改為「買入」，至於另一隻科技股騰訊（00700），由於不看好短線能突破，改為「低買高沽」。
每週一股—騰訊（00700）
騰訊（00700）近日失去「股王」光環，股價反覆向下，週二失守360元大關，週三股價收報355元，再跌0.2元。全球科技股近日被拋售，市場一向將騰訊與FACEBOOK估值相比，FACEBOOK公布業績後，股價挫逾兩成，騰訊亦受牽連，跌勢明顯加快。
另外，去年騰訊股價節節上升，很大程度是北水持續入貨有關，但近日北水頻頻沽出騰訊，過去13個交易日累沽48.2億元，追平最長走資紀錄，既然遭北水捨棄，騰訊當然無運行。
其實，騰訊弱勢由今年初南非大股東Naspers減持開始，沽貨金額高達800億元，沽鬆了底，加上期後有多間科技股如小米上市，令不少投資者減持騰訊買入，令沽壓加重，造成惡性循環。近日再有憂慮集團第二季手遊業務收入放緩，雪上加霜，以往沒有沽貨的藉口，現在卻是沒有買貨的理由。
一週重點新聞
‧ 中美貿戰影響浮現，7月財新中國製造業採購經理人指數（PMI）略降至50.8%，差過預期，為8個月以來最低。其中，新出口訂單指數創25個月以來最低。
‧ 內地年初迅速公布以中國存託憑證（CDR）吸納新經濟獨角獸在A股上市，外電最新指出，內地監管當局快速推出CDR意願降溫，阿里和京東已擱置發行計畫。
‧ 外電報道，美國電動汽車商特斯拉計畫在中國工廠投資50億美元，並為該投資計畫尋求融資。
‧ 美國國務卿蓬佩奧（Mike Pompeo）宣布，將聯手日本、澳洲向新興亞洲市場的新科技、能源和基礎設施投資1.13億美元。
‧ 日央行長黑田東彥出席議息後表示，目前並無必要採取更多的寬鬆措施，亦不認為政策有錯，強調現時物價與薪資均上升。
‧ 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，於2018年落成私人住宅中，待售單位有5,031個，而於今年及以前落成的私人住宅，待售單位合共10,902個。同時又預計今年落成的私人住宅，有22,092個。
‧ 差估署公布，6月份私樓樓價指數報389.4點，按月升1.64%，連續7個月升幅高於1.5%，反映樓價仍以中高速上升，而樓價指數已連續27個月上升，延續歷來最長升浪，累積升幅達43.5%，更屬連續20個月創新高。
‧ 港大建議發展商自願交出土地重新規畫，其中三至五成上繳作公營房屋，料釋出1,000公頃土地建30萬伙；另建議政府發行土地債券，以換取發展商農地。
‧ 運輸及房屋局數據顯示，截至今年6月底止，未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量錄9.3萬伙，較今年首季減少3,000伙，減幅3%，連續兩季度下跌。
‧ 新地籌備逾20年的西貢十四鄉大型發展項目，近日向城規會提出新方案，建議將項目發展密度放寬2成，總發展樓面增大至635.3萬方呎，單位數目由4,930伙，升至9,500伙，與2個珀麗灣規模相若。
未來一週，美國將將公布多個經濟數據，焦點自然落在週五出爐的7月非農就業職位報告，市場預期7月非農就業職位增加19.3萬個，同期的失業率估計回落至3.9%，而平均時薪預料按月升幅擴大至升0.3%。
同日亦有國際貿易收支，市場預料6月美國貿易逆差擴大至461億美元；另供應管理協會亦公布反映服務業表現的7月非製造業指數，估計回落至58.6。週四則公布6月的工廠訂單，估計升幅擴大至升0.7%。
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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