《資本壹週》652期 (2018年5月10日)
．在大灣區發展、高鐵通車下，香港樓價必定上升。
．高鐵便利的，並不是港人北上，而是內地人來港。
．若非上財年下半年拖慢推地，盈餘隨時達3,000億。
港股繼續震盪，升又升不到上去，跌亦跌不到下去，暫時缺乏方向；港樓卻是繼續一面倒向好，未來還有排升。
根據差餉物業估價署最新數字，本港私人住宅售價指數3月份為368.4，已經連升24個月；以季度計，比起去年12月的352.7，上升4.5%，已經連升8季。利用中原城市領先指數（CCL）計算的話，樓價升幅更大，4月底報182.17點，比起去年底的165.02，即是4個月間，升了10.4%。
不過，如此升幅只是濕濕碎罷了，本地樓價未來的上升速度及幅度肯定更勁。事關粵港澳大灣區發展規畫細節即將出爐，而大灣區的發展目標，是到2030年，經濟總量達到4.62萬億美元，超越東京灣區和紐約灣區，成為全球第一灣區。在龐大發展機遇下，現時香港又是當中發展得比較前者，因此勢必吸引資金首先流入，到時經濟必定更上一層樓，樓市自然亦差不到哪裏去。
尤其是在高鐵香港段通車後，大灣區將會成為「一小時生活圈」，正如政務司司長張建宗在其網誌〈破解大灣區的迷思〉所說：「四通八達的路網使交通更暢通便利」。不過，本欄一直指出，高鐵便利的，並不是港人北上，而是內地人來港。
內地訪港旅客回升
且看剛過去的五．一黃金週，內地來港旅客數字大升——根據入境處統計，三日（4月29日至5月1日）假期，訪港內地旅客超過59.9萬人次，按年上升22%，創出6年新高，難怪本地零售業市道相當暢旺。
莎莎（00178）就公布，今年小黃金週期間，港澳地區零售銷售按年增長34.4%，當中內地客的營業額更錄得41.5%增長，主要由於交易量上升23.4%及每宗交易平均金額亦上升14.6%；同店銷售亦錄得31.7%升幅，當中本地客和內地客銷售分別上升12.5%及38.9%。
珠寶店生意亦上升，周生生（0116）謂3日檔期的人流升幅雖然較小，僅得7%至8%，但單價有10%增長，因此營業額按年上升20%；謝瑞麟（00417）也報喜，直言零售店的銷售額按年有雙位數升幅，同店銷售同樣有雙位數增長。
事實上，本欄一直指出，之前香港零售業以至澳門博彩業跌落谷底，只因受到「佔中」影響，以致內地訪港旅客大減，尤其是旅行團，如今「佔中」效應逐漸淡化，大陸旅客已經返來，本欄今年年初便預期，零售方面將會很「癲」，因為香港根本「平、靚、正」，隨着內地旅行團回歸，加上港珠澳大橋以至高鐵的通車，當時內地旅客的回升，只屬開始而已。
嚴重低估未來需求
因此，政府對香港未來人口的增長，以至房屋的需求，肯定嚴重低估。因為政府只是根據過往數字，以平均增長計算出來，並非加權，更非依照未來發展而推算出來，再加上利用了太長時間的數據，計算出來的增長以至需求便更「平均」。根據政府統計處最新的人口及住戶估算，本地人口增長至2043年的頂峰，也只得822萬，即是未來廿幾年，人口增長不足100萬。
除了低估需求，供應方面的數字則是「呃人」，只是在玩數字遊戲，每個單位的面積愈起愈細，相同面積的土地自然可以興建更多單位；每個單位的平均面積，以前可能是400方呎，現時卻只得200方呎。
環顧現時大規模的土地供應欠奉，只餘啟德及西九龍兩區而已，如果農地轉用途還不快馬加鞭審批及開工，3年後更出事。可是，現時只得新地（00016）及恒地（00012）較積極申請，土地供應專責小組提議的「公私營」合作發展模式，更要經過5個月諮詢才可能有進展。
今年盈餘隨時再錯
事實上，自從上個財政年度下半年以來，政府大幅減慢推地的步伐。根據地政總署統計，上半年，總共賣了12幅地，收入為680億元，當中不乏百億地王，例如中環美利道前停車場；下半年則賣了10幅，收入僅得401億元，比起上半年大跌超過四成。
放慢賣地腳步不特止，更褪後了十幾幅地的推出，包括8幅啟德第4區地皮，合共可以興建617.3萬方呎樓面，港鐵（00066）亦抽起了上蓋項目不作招標，包括黃竹坑第三期，否則上個財年財政收入豈止6,198億港元，盈餘豈止1,489億元？若然推地步伐「正常」，埋單盈餘隨時超過3,000億元，比起原本預算的164億元，高出17倍之多。
依此看來，2018/19年度財政預算案中，財爺估計地價收入為1,210億元，印花稅收入為1,000億元，盈餘為466億元，很大可能又估錯數。而隨着地價高升，加上補地價，可謂逼政府發達。
南華證券錢莊
A股可謂全球表現最差股市，美股、港股起碼創出過歷史新高，才由高位輾轉回落至現時水平震盪，A股卻是在低位升了少少，然後便後勁不繼，與其經濟數據，以至樓市表現完全不符。尤其是現時「入摩」在即，都毫無動靜。難道中央不想股市上升？抑或想被美國買起？
A股不振，港股亦令人擔心，因為新經濟股即將源源來港上市。且看「同股不同權」頭炮的小米，傳聞估值雖然不及目標的1,000億美元，但也達600億至800億美元，折合港元即4,680億至5,460億。
大型新股上市，除了憂慮抽乾市場資金，還擔心同類股分的表現。譬如小米上市，近日勢頭較弱的騰訊（00700）便可能受影響，雖然，兩者業務截然不同。
每週一股 – 港交所（00388)
港交所（00388）首季純利按年增長49%至25.62億元，創季度紀錄新高，每股盈利2.07元。期內，收入及其他收益按年增長36%，至41.5億元，同樣創季度高；EBITDA按年增長45%，至32.15億元；首季交易量按年增長97%，表現強勁。
港交所收入及盈利表現與大市成交金額有着密切的關係，而第二季至今，日均成交金額平均為1,070億元，相信在日均成交金額持續處於偏高水平下，港交所第二季的業績不會令市場失望。
另外，港交所由4月30日開始接受同股不同權及未有盈利生物科技公司來港上市申請，而內地智能手機生產商小米已率先在港進行IPO，加上早前有消息指螞蟻金服、陸金所、貓眼微影及平安一賬通亦有意來港上市，一旦成事，相信可成為港交所股價的催化劑。
一週重點新聞
．美國總統特朗普宣布退出伊朗核協議，恢復制裁伊朗，措施會以兩輪形式推出，讓企業有時間處理與伊朗的商業聯繫。首輪制裁會限制伊朗交易美元、黃金等，而針對石油業制裁會於第2輪重推。
．第七次中日韓領導人會議週三於東京舉行，中國總理李克強、日本首相安倍晉三、南韓總統文在寅出席，三方同意合作推動北韓無核化，又確認推進中日韓自貿協定（FTA）及區域全面經濟夥伴關係協定（RCEP）的談判。另《新華社》報道，中國同意給予日方2,000億人民幣RQFII的配額。
．俄羅斯總統普京（Vladimir Putin）正式展開他第4屆總統任期，矢言要改善經濟。但俄羅斯多個城市的反普京示威持續，逾千人被捕。
．意大利總統馬塔雷拉（Sergio Mattarella）宣布，組閣談判失敗，馬塔雷拉提出成立中立政府，但建議遭多黨反對，料最快7月重選。
．啟德第1F區1號地盤用地，將於本週五截標，地盤面積約17.8萬方呎。市場估值介乎177億至254.7億元不等，樓面地價估值達1.35萬至1.8萬元，有機會成為全港最貴住宅地。
．港鐵（00066）宣布，油塘通風樓項目由信置（00083）、資本策略（00497）合組的財團投得，市場料投資額達50億元，日後落實每平方呎售價達2萬元。
．地政總署公布，4月共有3個項目申請預售樓花同意書，3個新盤合共1,009伙，當中包括油塘鯉魚門徑項目，將於下半年推售，現時滾存樓花累積達1.48萬伙，創近5年新高。
．特首林鄭月娥表示，政府正跟進研究開徵物業空置稅，且態度是正面和積極的，但還需全面評估有關的理據、可行性和公眾反應才作決定。
．港鐵（00066）主席馬時亨提出在廣東省覓地建「香港城」，認為本港即使房屋供應增加，年輕人亦無法負擔樓價，且大灣區城市樓價僅香港四分之一。
．中資互聯網巨企小米正式提交上市申請文件，成為「同股不同權」新經濟企業來港上市的頭炮，市傳公司將集資約785億港元，有機會成為港股近8年的新股集資王。
未來一週，美國的通數據將會成為焦點，因通脹走勢一向被視為聯儲局衡量加息時考慮的重要指標，週四將公布的4月消費物價指數，市場料整體估計按月由跌轉升0.3%，按年預料升幅擴大至2.5%。扣除食品和能源價格的核心消費物價指數，估計按月維持升0.2%，按年則料升2.2%。
此外，週五則有5月密歇根大學消費者情緒指數初值，估計略為回落至98.3。同日亦有4月進出口物價，估計進口物價升0.5%，出口物價預料升0.4%。
文章來源：Capital Weekly 資本壹週
吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯
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